【案情】2013年10月2日，被告张某、李某夫妻将尚未登记的拆迁安置房出售给第三人许某、丁某夫妻，约定价格39万元，首付25万元，余款过户后一次性付清，涉案房屋登记后三个月内过户。第三人在支付首付款之后，即居住使用涉案房屋至今。2014年3月9日，两被告将涉案房屋登记在自己名下；4月20日，两被告向原告银行借款30万元，以涉案房屋提供抵押担保并登记。因两被告未按期还款，原告提起诉讼，经法院主持达成调解协议，但两被告未履行；在强制执行过程中，第三人对法院处置涉案房屋提出异议。

【评析】就第三人支付部分购房款并占有涉案房屋的法律事实能否阻却法院执行行为存在两种意见。

第一种意见。根据《物权法》第一百八十四条第（四）项规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押，原告作为办理信贷的专业金融机构，对抵押的不动产状况负有审查义务，涉案房屋已由第三人买受取得，抵押权的设立违反法律禁止性规定故而无效，法院不能处置涉案房屋。

第二种意见。原告对涉案房屋的抵押权依法设立而取得，应受法律保护；第三人虽已支付部分购房款且居住使用涉案房屋，但对未过户登记存在过错，不能阻却对涉案房屋的强制执行。

笔者同意第二种意见。理由如下：

第三人仅对涉案房屋享有物权期待权。根据物权法相关规定，两被告向第三人出售涉案房屋时，未经依法登记取得产权，但双方意思表示真实一致，且以将来取得产权的房屋作为交易对象法律并未禁止，因而，涉案房屋买卖合同成立有效。但同样根据物权法相关规定，不动产物权转让经依法登记发生效力，而双方约定的过户行为并未实际完成，第三人没有取得涉案房屋所有权，仅仅享有两被告履行过户义务后取得涉案房屋所有权的物权期待权。

原告对涉案房屋享有抵押权。原告与两被告之间的金融借款合同符合法律规定成立有效，抵押担保合同是其从合同。抵押时，虽然第三人对抵押物即涉案房屋享有物权期待权，但仅仅只是期待权并非实际物权，涉案房屋所有权人仍是两被告，这在法律上没有任何争议，不存在前述“所有权、使用权不明或者有争议的财产”的禁止抵押情形。因此，原告与两被告之间的抵押担保合同成立有效，原告在依法登记后即享有涉案房屋的抵押权。

第三人对涉案房屋享有的物权期待权因不符合法定条件不受保护。我国法律对于没有取得房屋产权的买受人利益并非一概不予保护，而是设置一定条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然第三人方面符合该规定的前三个条件，但根据当地政府规定，拆迁安置房在安置后五年内不得上市交易，第三人应当知道买卖尚未取得产权的拆迁安置房存在很大的法律风险，对“未办理过户登记”显然存有过错，因而，相对于原告而言，其对涉案房屋享有的物权期待权在本案中不受法律保护。

综上，第三人享有的物权期待权难以对抗原告享有的抵押权，不能阻却法院对涉案房屋的执行行为；但第三人可以向两被告主张因其不能履约应当承担的相应法律责任。

何素军