本报讯（记者 王晓红 通讯员 严伟晏）民法典新增了承租人的优先承租权，但是，民法典实施之前已经履行完毕的租赁合同，承租人是否有权行使优先承租权呢？近日，连云港市中级法院二审审结一起房屋租赁案件，依法维持了一审法院的判决，即以民法典实施前租赁期限已经届满，判决承租人崔某交还房屋并支付占有使用费。

2015年10月22日，何某将自购房屋出租给崔某经营饭店，约定租期为五年，至2020年10月21日结束，双方约定了租金等其他事项，但未对崔某享有优先承租权进行约定。因崔某承租期间，其经营的饭店生意火爆，至租期届满之前，崔某向何某提出要求续租，但何某不同意续租给崔某，遂与案外人商谈重新出租一事。崔某遂继续占用涉案房屋，何某与崔某协商未果，起诉至法院。

一审法院认为何某与崔某签订的租赁合同中未约定崔某有优先承租权，何某在合同到期后将房屋另行出租给案外人并不违反合同约定，遂对崔某提出的其享有优先承租权的抗辩不予支持。崔某不服，提起上诉。二审法院依法维持了该判决。

【法官说法】优先承租权的设立，系民法典的一大亮点，但租赁期限在民法典实施前、后到期，将直接影响承租人能否行使优先承租权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十一条即对该情况进行了规定：当租赁期限在民法典实施（即2021年1月1日）之前届满的，承租人在没有特殊约定的情况下，不享有优先承租权。当租赁期限在民法典实施（即2021年1月1日）之后届满的，承租人即使没有特殊约定，也可以依法在同等条件下优先承租租赁房屋。