【案情】

原告孙某（乙方、买方）与被告某公司（甲方、卖方）签订《商品房认购协议》一份，约定由乙方支付20000元定金认购涉案房屋，双方应于2022年X月X日前签订《现售合同》。协议约定在预定期限内，甲方拒绝签订《现售合同》的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订《现售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金；甲乙双方未在本协议第三条约定的期限内签订《现售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销。后孙某与某公司就是否需另行签订委托装修协议等事项协商未成，未在约定日期前签订《现售合同》。孙某认为，某公司在认购协议中写明房屋为“毛坯”，但实际已有部分装修，公司要求签订委托装修协议的行为存在违约，故诉至法院要求双倍返还定金。被告公司在案件审理中出示了《信息告知书》《公证书》等证据，证明在签订《认购协议》时已向买房告知房屋装修情况，孙某本人亦认可其在交付定金前实地看房，对房屋现状有所了解，并且在孙某不同意签订装修协议后，公司提出可代为拆除装修，但仍协商不成导致未能订立合同。

【评析】

定金，系债务人向债权人作出的金钱担保。民法典第五百八十七条规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。由法条规定可以看出，与抵押、质押、留置等确保债权人一方利益的担保不同，定金具有独特的双向惩罚性质，其惩罚的法律效果，可能发生在给付定金的一方，也可能发生在收受定金的一方，以此对双方当事人均提供了履行保障。

定金特有的严苛的惩罚性质，要求司法以更为审慎的态度，严格适用，以确保实质正义。适用定金罚则需具备四个条件，一是主合同需有效且定金实际支付，二是一方根本违约，三是合同目的无法实现，四是一方违约与合同目的无法实现之间存在因果关系。本案中，在双方均现场确认房屋现状的前提下，预约合同文本中的瑕疵表述不足以对买方构成误导，并不能以此认定卖方根本违约，双方就是否签订委托装修协议协商未成时，买方亦不接受拆除装修方案，故双方终止签约，并非由于被告单方违约导致履行终止，故不可适用定金罚则。

法院一审认为：订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同，订立预约合同的目的，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约。因此在继续进行的磋商中，如果双方未能达成意思一致，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。本案中，原告孙某与被告某公司签订《商品房认购协议》时约定于某日前签署《现售合同》，现双方未能在预定期限内签署《现售合同》，系因磋商未成，双方当事人对订立《现售合同》未能达成一致意见，并非一方当事人对《商品房订购协议》无故反悔，属于不可归责于当事人双方的事由，故判决被告某公司将定金20000元返还孙某，对孙某双倍返还定金的请求不予支持。

孙某不服一审判决结果，提出再审申请，法院审查后，认为本案不应适用定金罚则。孙某认为房屋性质及预约合同中“毛坯”的不实描述，系被告某公司违约行为，进而导致本约合同无法订立，但某公司提交的《信息告知书》《公证书》均能证明其已就房屋性质进行了告知，孙某在签订《认购协议》前亦实地看房，对房屋装修现状理应知晓，但其并未提出异议，能合理推定装修事项并非双方最终未能签订《现售合同》的决定性因素。孙某不足以证明合同磋商过程中某公司存在根本违约，并导致合同目的无法实现，故对其再审申请予以驳回。

定金罚则的法律规制，体现了民法典在促进当事人信守承诺、提升交易效率与保护当事人权益之间的谨慎平衡。司法实践中应严格把握定金罚则的核心要义，精准适用双倍罚则，避免滥用定金罚则带来的权益失衡。