【案情】

乙制造厂与某经济合作社签订土地使用权作价入股合同，约定某经济合作社以该村原土地承包者拥有的6.4亩集体土地作价入股，后乙制造厂在上述土地上建造了案涉房屋，并安装了设备。甲公司与乙制造厂分别签订资产转让协议书、房屋及设备买卖协议，将房屋和设备进行出让。甲公司支付定金后，乙制造厂以房屋、主厂房等土地使用权作价入股代付手续难以办理、加之与相邻厂界址无法划定等因素导致协议无法履行为由两次发函要求解除案涉协议，并单方面将定金退给甲公司。

【评析】

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，对于出租的房屋应当取得建设工程规划许可证。举轻以明重，买卖未取得建设工程规划许可证房屋的行为更应认定无效。因此，只有在合同成立且有效的前提下，才能正确认定当事人的民事权利义务。本案中，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。案涉资产转让协议书、房屋及设备买卖协议所涉土地系集体土地，其上所建房屋未取得相应建设工程规划许可，乙制造厂与甲公司所订立的该两份转让协议应认定为无效协议。虽然当事人未主张合同无效，但作为当事人权利义务的载体，合同的效力判断是处理合同纠纷案件必不可少的环节，法院应当依职权主动审查。如果人民法院认为合同无效的，应对当事人进行释明变更或增加诉讼请求，尽可能一次性解决纠纷。同时，双方当事人就合同争议诉诸法院后，人民法院依职权对合同效力主动进行审查，不受当事人主张的限制。