【案情】

王某系原告某房产中介公司员工。2022年11月7日，被告陈某和马某经人推荐找到王某询问租房事宜，王某于当日晚21点带陈某、马某看案涉房屋。后双方并未订立中介合同。次日，案外人刘某就案涉房屋与郭某订立了租赁合同，并和马某、陈某共同搬进案涉房屋内居住。某房产中介公司认为被告系“跳单”行为，要求被告支付原告中介服务费用3100元。审理中，被告陈某向法院提交了刘某与郭某的房屋租赁合同，并称其与刘某系好朋友，案涉房屋系刘某经过其他中介向房东租赁的。因双方意见不一，致调解未成。

【评析】

“跳单”并非严格意义上的法律术语，常见于二手房买卖或房屋租赁中介纠纷中。民法典第九百六十四条明确规定了“跳单”行为的认定与法律后果，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

中介合同纠纷中认定委托人是否构成“跳单”，往往要从委托权限、签约主体和时间、佣金金额等因素进行综合认定。首先，“跳单”行为的前提条件是委托人接受了中介人的服务，实践中，中介合同形式多样，判断核心是合同是否生效以及中介公司是否向委托人提供房屋租赁的信息和媒介服务。其次，“跳单”行为需要委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，实践中具体需要审查房屋出租方委托权限及委托条件；委托人与中介人之间有无委托协议及委托权限；哪方中介先行提供房源信息，提供带看服务及时间；委托人和中介人约定佣金由谁支付，委托人与实际成交中介约定佣金支付标准及支付主体与具体金额等。最后，“跳单”行为表现在于委托人绕开中介人直接订立合同，例如，委托人不通过中介，直接与合同相对方签约；委托方通过其他报价更低的中介方与合同相对方签约；委托方将房屋信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方签约。

本案的争议焦点系被告马某、陈某在案涉房屋租赁的过程中是否存在绕开原告完成交易的“跳单”情形。原告员工王某带领两被告实地看房，但并不能排除其朋友刘某亦通过其他中介接触该房源的权利，某房产中介公司亦未举证证明其拥有案涉房屋的独家代理权限。案外人刘某通过其他中介公司居间承租了案涉房屋，被告马某、陈某也未与某房产中介公司订立事实的中介合同，不应认定两被告存在“跳单”逃避支付佣金的行为，故对于某房产中介公司要求两被告支付中介服务费用的请求，法院未予支持。