【案情】陈某与王某系夫妻关系。2018年1月26日，两原告与被告某房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的某小区商品房，价款256万余元。合同约定：出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。合同补充协议约定：该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应当赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。关于逾期交付责任，逾期超过90日后，买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2018年12月30日向两原告交付了案涉房屋。2019年3月，两原告发现所购买的上述房屋存在地下室墙面渗水问题，遂向被告告知，被告多次对房屋案涉房屋墙面进行维修，至2022年1月31日被告加装挡水墙后全部维修完毕，未再渗水。其后，两原告遂诉至法院，要求被告按房屋总价款的15%向两原告支付违约金38万余元。

【评析】本案的争议焦点为：被告应否按照《商品房买卖合同（预售）》所约定的逾期交付房屋的标准承担违约金。原告主张，地下室西侧墙面渗水问题属于严重的质量问题，被告在房屋未能达到交房条件下，将房屋交付给原告，其后原告才发现该隐蔽的质量问题，应当属于延期交房，属于违约行为。被告辩称，案涉房屋已经竣工验收，达到交付条件，原告已经查验房屋后收房，不存在逾期交付的情形；且案涉房屋质量问题属于交付房屋的保修范围，被告已履行了保修义务，不应承担违约赔偿责任。

笔者认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。商品房预售合同纠纷案件中，房屋验收、房屋交付是合同双方的主要义务，也是买受人重要的维权抓手，在房屋验收交付的过程中，买受人在验收前，需要注意该商品房是否存在地基基础和主体结构质量问题，或存在导致无法正常居住使用的质量问题，在查验房屋的过程中发现后应当及时向出卖人提出并要求出卖人修复，避免房屋交付后发现严重质量问题，减少维权成本，如房屋验收后，买受人虽可以要求出卖人履行维修义务，但是其再按照出卖人未交房的情形主张逾期交房的违约责任，无事实和法律依据，法院不应支持。

本案中，根据原、被告双方补充协议的约定，被告承担逾期交楼责任的前提是房屋未交付，关于是否交付，庭审过程中，双方均认可被告向原告交付案涉房屋的时间为2018年12月30日，当日原告对房屋进行了查验，接收了钥匙并签订了交接手续，现原告仅以地下室一侧墙面存在渗水问题主张案涉房屋存在导致无法正常居住使用的质量问题，不认可交付日为2018年12月30日，并主张以案涉房屋修复完毕的时间（即2022年1月31日）作为交付时间，无事实和法律依据，法院应不予认可。

故原告主张按更高标准的逾期交房计算违约金无法律依据，而是应当以原告实际的损失作为被告的赔偿依据。