【案情】

2021年2月28日，刘某（甲方/买方）、王某（乙方/卖方）、中介公司（丙方）三方签订《存量房买卖居间合同》，合同约定：甲、乙双方委托丙方提供房屋买卖居间服务，乙方将其及其妻张某所有的99.07平方米住房及储藏室以604000元价格出售给甲方，合同签订时甲方向乙方支付定金20000元，购房首付款200000元甲方于2021年3月15日前交付给乙方。当日，甲方按合同约定向乙方交付了20000元购房定金。房屋买卖居间合同签订及定金交付后，因王某之妻张某认为房屋售价低了，不同意出售案涉房屋，王某遂于2021年3月10日以微信方式通知中介公司，要求中介公司转告刘某案涉房屋不卖了。后经中介公司组织买卖双方协商未果，因而成讼。

【评析】

笔者认为：民法典第一千零六十二条规定，夫妻对共同财产，有平等的处理权；第三百零一条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外；第五百九十七条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同,并请求出卖人承担违约责任。共有人擅自处分共有物属于无权处分的一种形式，共有人未经其他共有人同意转让共有物。如果受让人是善意，不影响转让合同的效力。

本案王某与刘某签订房屋买卖合同，处分夫妻共有财产，王某该行为虽不属于关于夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，即家事代理行为，对夫妻双方发生效力，王某作为案涉房屋共有人在未经其他共有人张某同意的情况下，与刘某签订案涉房屋买卖合同，不构成家事代理行为，应属于无权代理行为。民法典第一百七十一条规定，行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因共有人张某对王某的处分行为未予追认，故王某与刘某所签订的房屋买卖合同对张某不发生效力。

综上，本案王某与刘某所签订的房屋买卖合同，不论王某是无权处分行为，还是无权代理行为，所签订的案涉合同均不必然导致合同无效，所导致的法律后果只是影响案涉房屋物权转移。本案王某与刘某在中介公司居间介绍下签订的《存量房买卖居间合同》，系买卖双方真实意思表示，不违反法律强制性效力规范，该合同已依法成立并生效，应为有效合同，对合同当事人具有法律约束力。王某作为出卖方不同意将案涉房屋出卖给买受人刘某，属违约行为，应承担违约责任。

许光