近年来，南京市栖霞区仙林街道通过大力推进党建引领基层治理，用心用情用力把一件件最难解决的事办好、把一个个最难化解的矛盾纠纷化解好，连续14年做到矛盾纠纷“不上行、不外溢”。

仙林街道位于仙林大学城核心区，28万人口，共有46条商业街区（含8个综合体），3326个经营户。街道通过网格排查发现，商业街区租赁纠纷突出，约占辖区信访总量四分之一。为此，街道创新运用专门针对商业街区租赁纠纷化解的“三定三查三责”机制（定包案领导、定工作专班、定接待场所，查对各方诉求、查明实际责任、查清利益链条，咬定开发商责任、咬定商管和物业责任、咬定商户自身责任）实打实化解纠纷、解决矛盾。

落实“三定”，确保纠纷稳在街区

2018年的一天，网格员巡访某商业综合体时发现，地下商业街商户聚集在一起，激烈地讨论着商铺要涨租金的事，个别商户情绪激动。网格员立即上报，矛调中心人员20分钟内赶到现场。

原来，该商业综合体地下商业街建成后，开发商将商铺全部卖给个人，商管公司返租后再对外租赁给了146个商户，租赁期五年，后三年每年上涨租金，今年是上涨租金第一年。商户认为当初招商时，商管公司发布了苏果超市等品牌公司同步进驻综合体方案，可两年多了，品牌公司一直没有进驻，整个商业街客流不旺。商管公司虚假宣传、欺骗签约，且地下商业街租金高于同地段商铺，再涨租金商户无力承担。此纠纷涉及商户多、金额高，且商户情绪非常过激，极可能引发群体性事件。

根据纠纷涉及的人数和金额，矛调中心迅速报告街道书记。街道书记30分钟内赶到现场，明确自己为包案领导，现场抽调了矛调中心、社区网格、机关科室共60人组成“工作专班”。1个小时内抽调人员全部赶到该商业综合体，划分10个工作组，每组包干十多个商户，进铺入户面对面或打电话沟通，想尽办法把所有商户稳定在街道。包案领导还邀请市、区相关部门和法律顾问，2小时内组成现场联合接待组，商管公司腾出会议室挂牌办公，和商管公司负责人、推选出来的商户代表对话沟通。

强抓“三查”，明确纠纷化解路径

工作组首要任务是查对各方诉求。

通过10个工作组上门听、包案领导分头听、现场联合接待组综合听，清晰掌握纠纷双方诉求。经过工作组的深入调查，查明商管公司确实存在品牌公司没有引进、营销策划活动部分没开展、少数承诺没有兑现、综合体人气不旺等问题；商户存在缺少市场调研、售卖商品同质化严重，特别是在整个门面零售业销量逐年下降的背景下，缺少风险意识，线上销售渠道不畅。

工作组还发现，该商业综合体开业两年时间，尚未盈利。商户经营同样存在困难，大多数处于亏损边缘，很多商户都是朋友介绍一起来开店铺的，存在一定的关联利益群体。

咬定“三责”，实现纠纷高效处置

调解是新时代“枫桥经验”的生动实践，做好新时代调解工作是推进社会治理现代化的实际行动，是维护社会长期稳定的重要保障。

包案领导、10个工作小组、现场联合接待组根据前期摸排情况，找准牵头人员，找到“利益群主”，进开发商门、入小业主家，通过“三下三上”多方多轮做工作，分析确认开发商和商管公司、商户三方责任，提出初步方案，在征求三方意见后，再修改方案，通过“三下三上”反复三次达成广泛共识，最终形成各方认可的方案。

对于开发商和商管公司，不涨租金维持现状；对确实无法继续经营的商户，不收违约金，可以提前解除合同。同时，加大力度引进其他品牌公司，增加人气；对负一楼业态重新规划，转型餐饮。对于商管公司，要加大对外营销力度，邀请商户代表参与营销方案制定和实施。对于商户，打算继续经营的要服从管理，合力树立品牌。

在方案与各方见面后，街道“一站式”矛调中心也主动投入牵头引导商户开展线上销售工作，同时做好回头看的跟踪工作。

仙林街道运用“三定三查三责”工作法，在短短15天内妥善化解了这起涉及146人的群体纠纷。

近年来，该街道通过司法途径明晰各方责任，有效化解3件涉众型租赁纠纷，实现纠纷化解在萌芽、矛盾不上行，促进了社会和谐稳定。

通讯员 苏政法

新华日报·交汇点记者 陈珺璐