【案情】

2019年2月，经某中介公司（经营者傅某），周某夫妇（甲方）与徐某（乙方）签订《存量房买卖合同》一份，约定周某夫妇将名下房屋出售给徐某。约定2019年2月18日前支付购房定金30万元，11月30日前甲方解除法院查封及第二顺位抵押时再支付100万元：并于过户时付清余款50万元；交房后甲方所欠银行按揭贷款余额由乙方负责还本付息。当日，徐某支付定金30万元给周某，某中介公司出具收据，傅某在收据上方注明“该款项由中介方承担全额担保（即中介方保证乙方顺利过户）。担保人：傅某”。后因周某案涉房屋被法院强制执行，并通过司法拍卖处置完毕。周某无力偿还定金，徐某诉至法院。

【评析】

本案的争议焦点：中介方是否应当承担连带保证责任？

第一种意见认为，中介方不应承担连带保证责任。担保具有无偿性，该特点决定了担保人作出担保的意思表示必须明确具体，案涉收据上的表述并未明确某中介公司对购房定金承担连带责任保证，可以推定某中介公司作出书面担保的真实意思表示偏向于让买方安心推进买卖合同的落实，其应当承担一般保证责任。

第二种意见认为，中介方应当承担连带保证责任。从该意思表示所用的词句并结合该收据单，“该款项”应理解为定金30万元；“承担全额担保”理解为保证定金30万元的资金安全；“即中介方保证乙方顺利过户”理解为担保事项是案涉房屋顺利过户。综合，中介注明的内容系其向徐某做出的为周某夫妇提供担保的意思表示。

笔者支持第二种意见，理由如下：

首先，本案中有明确的提供担保的意思表示。中介方所作出的担保承诺并非出于其职业本身的法律要求，而是基于当事人主张和本人意愿作出的担保。定金收据上的中介方作出的担保承诺包括对30万元定金的资金安全的担保和对房屋顺利过户的担保，在因卖方原因使房屋不能在约定期间内解除抵押并完成交付的情形下，中介方需要对卖方归还买方30万元定金承担连带担保责任。

其次，基于权利义务相一致原则，中介方具有较高的注意义务。中介具有高于普通人的专业知识和辨别能力，是特定领域的专家，且收取高额佣金，应当对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务。基于对这种专业能力的信赖，委托人才与其签订中介合同。本案中，某中介公司事前调查核实义务履行不到位，未对房屋的抵押情况及未来及时解除抵押的可能性做深入调查核实，在未尽到忠实、勤勉的注意义务的情况下，轻易作出担保承诺，应当承担相应责任。

李晓洁