【案情】2020年7月31日，成某与杨某在某房产中介的居间介绍下签订一份购房合同，约定成某将其60平米学区房转让给杨某，成某保证其子女2020年9月份就读于某重点中学；如事实与上述情况不符，赔偿买方20%房价的违约金。合同签订后，杨某交付购房款，成某交付房屋，并将产权变更登记在杨某名下。2021年7月，杨某儿子准备入学时才发现成某的儿子因生病休学未能顺利毕业，案涉房屋的学位仍被成某的儿子占据，导致杨某的儿子无法就读某重点中学，而去其他普通的中学就读。

杨某以成某违反合同中约定的学位条款，诉至法院要求其承担违约责任并支付违约金。一审法院认定成某违约，但认为违约金过高，给予调整为30万元。杨某不服，上诉至中院。中院认为双方约定的学位条款真实客观，且该条款实质上是合同目的所在，成某违反合同条款应承担违约责任，且违约金比例未超出总价款的30%，应予全部支持。

【评析】本案的争议焦点：商品房买卖合同中学位条款的性质和效力应如何认定。

第一种意见认为：学位条款约定无效。实务中，少部分人和中介机构将学区房价格越炒越高，不利于商品房交易市场的有序发展，也不利于教育资源的合理分配，对该类行为应予以否定和打击。

第二种意见认为：学位条款约定有效，应支付20%的违约金。教育资源分配不均是客观事实，很多家长就是为了孩子能享受好的教育资源而花重金去购买学区房，学位条款就是合同目的，否认学位条款的效力，合同目的就无法实现，合同也无存在的必要，且双方之间的约定不损害其他人权利和公共利益，应认定为有效。违约金比例适中，应全额支持。

笔者同意第二种意见。学区房类商品房买卖目的就是学位，这类房屋的需求者就是为了孩子获得一个就读重点学校资格也就是学位。如果这类房屋学位不能获取，那合同的目的就不能实现，合同也就没有预期利益，那这类合同也就无存在的必要。所以，学区房买卖合同中关于学位条款的约定是有效的，违反该条约定，应承担相应的违约责任。案涉商品房买卖合同中，成某和杨某关于学位的约定合法有效，成某因其子患病休学导致杨某儿子无法获得某重点中学的入学资格，杨某签订该房屋买卖合同的目的无法实现，杨某仅仅要求其承担不能正常提供学位的违约责任以及支付20%违约金，应获得法律的支持。一审法院以成某辩称违约金过高而进行了调整，但根据实务中关于学区房的行情来看，其价格普遍高于普通二手房交易的价格，且双方约定的违约金未超出总价款的30%，不应给予调整减少，故二审予以纠正，并全额支持。