【案情】

王老太与陆某系母子关系。2008年因家中旧房拆迁，王老太与子女签订协议，约定由儿子陆某、儿媳施某为其购买拆迁安置房居住。陆某、施某以王老太名义购得案涉房屋后，王老太一直居住其中。2010年2月，王老太将案涉房屋过户给孙女小陆，此后王老太名下再无其他房产。2020年2月，王老太依陆某、施某要求临时搬至其二人所有的同小区二楼房屋居住，施某则搬至王老太的房屋居住。后因施某不同意王老太继续居住在二楼房屋也不同意其居住到案涉房屋内，原告王老太无奈诉至法院，要求判令其对案涉房屋享有居住权。

被告陆某辩称，根据当初的协议约定，案涉房屋应由王老太居住到终老。被告施某辩称，其与陆某早在2018年3月已协议离婚，离婚协议约定二人所有的该小区二楼房屋归施某所有。其既不是王老太的赡养义务人也不是案涉房屋所有权人，故没有义务为王老太提供房屋居住。第三人小陆则辩称，案涉房屋过户至其名下时，其尚未成年，并不清楚王老太与子女的协议约定，其现在是房屋所有权人，有权对房屋如何使用进行支配。

【评析】

居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用的权利，是一种独立的用益物权。民法典规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。我国民法典关于居住权的立法目的之一，是为充分发挥居住权扶弱、施惠的社会保障功能，保护弱势群体的居住权益。

居住权具有物权对世性、绝对性、直接支配性等特征。居住权的本质特征是占有权、使用权与所有权的分离，居住权人尽管不享有所有权，但对标的物享有占有、使用权，直至居住权终止的条件成就。居住权的权利来源可以是当事人之间的合同约定，也可以是长期居住的先行事实。居住权人在较长一段时间内一直居住在标的房屋内，其居住事实本身就是对外界的一种权利宣告，只要该居住的行为是合法的，继受取得房屋的所有权人就应当对该居住行为予以尊重、维持，其对物权的行使不得对抗在先的居住权益。

本案中，因王老太与子女签订的协议在民法典施行以前，根据法不溯及既往的原则，无法确定王老太对案涉房屋即享有居住权，但基于协议约定及王老太长期居住的事实，应确认王老太对案涉房屋享有居住到终老的居住权益。第三人小陆在取得案涉房屋所有权时，王老太已经居住其中，此后较长一段时间也仍然单独居住其中。故无论小陆是否知晓当初王老太与子女的协议约定，均应当对王老太居住的现状予以尊重。同时，王老太与子女的协议中对所购拆迁安置房的户型、面积、层次等进行了约定，结合王老太多年来一直单独居住的事实，能够证明其对案涉房屋的居住权益是独立的、排他的。小陆不能以为其母亲施某保障居住权为由，对抗王老太在先的居住权益。

施永华 徐晔桦